我想各位应该都注意到这个新闻了
需要直接面对了
7月13日
住房被正式纳入大宗耐用商品消费体系
与汽车、家电并列
住房被定义为商品
这意味着什么
理解这个话题大家或许要明白
一个正常的商品，他的行业发展规律应该是如何
这个问题需要认真系统的对待
因为房子在很长一段时间没有被认定为商品
这就是魔幻的原点
01
既然与汽车、家电进行并列
那么我们拿汽车用来比较
新能源汽车现在每年都在经历什么周期各位知道吗
当市场相对容量稳定
不再有明显增量的时候
越来越多的品牌方持续不断的采用高频的新品发布的方式
目的就是持续用产品迭代来刺激需求
从而创造购买
这件事现在的新能源车如此，现在的手机行业也是如此
用高频的产品力迭代来激活市场
这种竞争有多激烈
比亚迪执行副总裁何志奇就在7月份发微博吐槽：彻底疯了
虽然感慨，虽然无奈
但是确实也是激烈的竞争环境才逼出现在新能源车的市场规模和容量
而与之对应的是
不知道各位发现没有
一手房的产品迭代速度也越来越快了
如果这件事一直如此
如果房子彻底被归类为商品
那么后面会发生什么
一手房如果加速产品力的迭代，二手房会受影响吗
02
首先不得不承认
现在房地产行业的单品研发速度实在太快了
这件事之前我不曾重视
但是当我下沉做起了企业咨询的时候豁然看到这个惨烈的事实
几乎所有开发商都放弃了标准化的策略
产品线的概念也越来越少的被提起
背后其实有两个很重要的模式在滚动推进：单品非标+以项目为周期进行迭代
这是目前几乎所有房企内部的研发周期
每个项目都在上一个项目的前提下再做加法，从而让企业在整个产品能力得到快速的提升
所以这也就导致项目越来越少，但是产品变化的速度越来越快
而在这个周期里又细分出一条金线：
能力一般的房企陷入内卷困境，战略正确的企业开始迅速品牌崛起
前阵子一个老地产人突然和我说了一句话我恍惚了很久：
有的时候我甚至觉得房地产有点像快消品了
有这种感慨就是因为产品的变化速度让他感觉不适应
而产品力迭代的第一个直观影响不是其他
正是加速二手房市场的快速下滑
正如如今的手机行业、汽车行业
新款出来的第一件事一定是老款的降价
那些很老的二手房倒是其次
毕竟本身房价有优势
更需要关注的是那些最近五年交付的次新房
以前的小甜甜
现在变成了牛夫人了
03
很多人谈论如今市场选择一手的原因在于：一手的新、一手的税费优势以及一手整体的展示面
这些固然没错
但是这背后还有一个巨大的心智转移：
当下的客户看到一个个具象的展示空间，可以真实的感受到：
这个社区是为我做的
客户思维是如今整个房地产开发重要的研发角度
你没办法想象现在的开发商为了践行这四个字到底花了多大的心血
我们在和保利集团研发部做内容共创
别人是直接可以把下游的供应链比如家电电器等那些国际品牌的研发部拉到一个会议室里一起讨论的
这种事在过往是从来不曾发生过
今年整个行业都在流行供应链穿透模式
就是大家都开始试图摒弃所谓顽疾：比如企业入库，竞标比拼价格，或者为了营销贴牌做些工程款
这些都是上个周期下的合作模式
而现在
所有的注意力早就不是如何让房子卖得更好
大家的精力都放在怎么样让大家住着舒服用着耐久
这个认识链条已经建成
更重要的是
购房者的心智已经建成
当下购房者不论购买力不论年龄阶层，在对于房产认知上已经做到完全的清晰且冷静
04
所以，整个产品研发方向也越发的有“新能源车化”的趋势
新能源车做得好卖得好
是他们真的把车子往空间的方向去做啊
你看看小米澎程对汽车室内空间的演绎
你别管这种模式你喜不喜欢，人家就这么研发的
而且市场都接受
就是现在的研究真的把车的空间发挥到极致了
现在的地产研发也有点这个趋势的意思
第一叫去风格化
现在已经极少看到单纯用一种风格来作为核心卖点来推广了
早些年我们看到的新古典、南加州、法式……
这些纯风格类产品在行业内越来越少被看到
哪怕当下我们看到的不少中式产品背后的核心，更多的是在强调中式生活理念
第二个叫去模块化
以前卖方市场经常会说这个项目户型好、装标高、景观尺度好，这种标准的模块化的分析
现在这个模块的边界变得越来越模糊，对于客户来说反而更加强调一种感觉
比如用户很敏感的社区氛围
本质上是整个社区绿化加上公共配套再结合整个立面美感综合在一起的感觉
比如很多人觉得私域室内是他的核心购买点
不是单纯的看户型
而是结合空间加上装修之后交付的竖向整体居住感觉
这些体感的变化意味着
在研发阶段需要三个部门打通
大家都在一张图纸上作业，这样才能给到这种所谓的用户体验的变化
另外在研发上也越来越多的关注小概率需求
之前所有的产品研发几乎都围绕着男性视角
如今开始了家庭视角、老人视角
以及更为重要的女性视角
之前所有的产品研发几乎围绕着实用功能
现在开始追求一些精神空间的设置
给人发呆给人放空给人放松也是一个社区需要提供的情绪场
这就意味着
研发必须要更加敏感
也因为如此
逼着企业在做产品的时候变成了客户视角
05
但是这里存在一个逻辑悖论
就是现在所有的一手房终究会变成二手房
那是不是意味着越等下去可能会越好
这当然不能这么说
毕竟购房是结合当下的实际需求以及真实的场景在发生
那对于现在买房
特别是现在去买二手房，最需要关注什么
怎么样的二手房未来是最为保值的
很多人谈论这个话题都会说一些很大而全的结论
但是今天我想提一个角度：隐蔽工程
有没有想过
为什么在二手车市场，新能源车可以折旧这么快
一个最重要的逻辑就是新能源车哪怕其他功能性再好，但是电池正在以一个稳定的速率老化
电池是新能源车的命脉
一辆燃油车放十年开起来没什么异样，但是很难想象一辆新能源车放十年会怎么样
对于二手房市场也是如此
整体的隐蔽工程，或者结构性环节上的差异处理
本质上就决定了这套房子的老化程度
为什么现在大家对于噪音如此难以忍受
不就是因为隔板用的轻质隔板吗
为什么房子老了下水管道会有异味
不就是管道材质处理上省钱了
为什么老房子的立面坑坑洼洼
不就是当初工艺不好风吹日晒老化了
而这些则影响了未来这个项目的二手房的价值
我经常推荐朋友们去买房的时候去消防楼梯看一下，去垃圾回收站看一下，去室内看看下水管道……
这背后就是去看这些隐蔽工程的处理方式
这决定了这个小区的未来五年十年
也是真心建议现在的开发商
在研发端加大隐蔽工程的投入
营销端都可以宣传这个概念
06
幸福是比较出来的
看看别人再看看自己，很多情绪就自然而然的发生了
很多人在分析每个城市一二手供求结构的变化，不如认真转换为客户视角代入下此时此刻他们所看到的产品
优先选一手
本质上还是基于对于未来美好生活的向往
这个市场的复杂早就不是简单的经济数据可以回答了
但是如果我们把所有的一切放在消费品模式来审视，你就会发现其实很多道理都能说得通了
市场对于二手市场的关注度下滑是不可逆的
因为行业的转型本身就是大势所趋
你以为文章写到这里就结尾了？
确实，按照惯例来说确实如此，但是还有一件事情不吐不快
当下的一手房市场正在得到更多的政策加持
之所以土地市场这么热，上海土地溢价率一直提升
最近上海的几块地的出让大家关注了吗
本质上就是更加看好一手对二手的继续收割
像贪吃蛇一样一头吃另一头
这就是一手房市场的底气
07
把住房定义为商品了
你觉得房地产最像哪个行业呢
后续市场又会怎么样
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6665篇原创文章
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